ALQUILERES EN TIEMPOS DEL CORONAVIRUS (I.- Locales de negocio)

El COVID-19 nos ha alcanzado a todos y todas. Sin excepción. Y ahora, confinados en nuestras casas y sin poder trabajar o, en el mejor de los casos, teletrabajando, nos encontramos con un inesperado problema; ¿qué pasa con mis inquilinos? ¿qué pasa con mis arrendadores?.

A través de varias entradas que iremos colgando a lo largo de esta semana, trataremos de arrojar algo de luz a todas las preguntas que nos estáis planteando, aunque sabemos que nos dejaremos algunas sin contestar. 

Para ello, comenzamos aquí con el primero de los post; Efectos del Coronavirus en los Contratos de Arrendamiento de Local de negocio.

En primer lugar tendremos que atender a lo que nos diga el contrato, pero seamos sinceros, es prácticamente imposible que nuestro contrato de arrendamiento haya previsto algo para sucesos extraordinarios e imprevisibles como éste. Si lo ha previsto, no habrá duda y deberemos estar a lo pactado.

Ahora bien, en aquellos supuestos -la mayoría-, donde no haya nada escrito, cabe invocar la aplicación de la doctrina denominada “rebus sic stantibus”, que operará para reequilibrar los efectos de ese acontecimiento de imposible previsión y cuyos efectos los esta volcando exclusivamente sobre una de las partes, rompiendo el equilibro de prestaciones que, en derecho llamaríamos “sinalagmáticas”. Es decir, vendría a ser algo así como que dado que ese riesgo no fue contemplado por las partes al tiempo de suscribir el contrato, no fue asignada su responsabilidad a ninguna de las dos partes.

Este principio de creación jurisprudencial -no aparece contemplado en la Ley-, no sólo se basa en la buena fe que debe regir las relaciones contractuales previsto en el Código Civil, sino también al justo principio de equidad, pues de otro modo obligaría a una sola de las partes a asumir unas obligaciones desproporcionadas.

Así las cosas, el Tribunal Supremo, no sin cambios de criterio, ha venido estableciendo que la aplicación de este principio esta sujeta al cumplimiento de varios requisitos, cuales son:

  • Imprevisibilidad; pero en el sentido de que un riesgo determinado esté fuera del control de una de las partes y por tanto que ni se tuvo en cuenta ni se podría haber tenido por no esperarse que ocurriese.
  • Alteración del equilibrio; que vendrá determinado por la causa económica que desequilibra  las prestaciones haciéndolas, por tanto, injustificadamente mas onerosas para una parte que para otra, es decir, una desproporción exorbitante.
  • Onerosidad; pero deberá se significativa, sustancial. Deberá venir determinada por alguna causa imprevisible que haya alterado las circunstancias hasta el punto de modificar la base económica que alentó la firma del contrato. El Tribunal Supremo, en su luminosa sentencia de 30 de junio de 2014 exponía a éste respecto que éste requisito se entenderá confirmado “cuando resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del contrato (viabilidad el mismo), como cuándo represente una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutabilidad del contrato).
  • Inexistencia de otros recursos; es decir, que no haya en el contrato cláusulas de revisión o estabilización de precios en función de resultados o circunstancias, aun distintas a la causa que nos ocupe, pero si aplicables por extensión de aquella o por analogía.

Pues bien, leído lo anterior, la actual jurisprudencia del Tribunal Supremos nos lleva a diversas soluciones posibles; desde que se puedan reconocer efectos modificativos de las obligaciones que corrijan el desequilibrio, hasta la resolución del contrato, opción esta última relativamente novedosa ya que el TS había sido siempre reacio a considerarle efectos extintivos al rebus sic stantibus.

Entrando ahora en el tema que nos ocupa respecto de la declarada pandemia del Coronavirus, a juicio de este despacho es evidente que puede ser de aplicación la indicada doctrina, siempre que en el caso concreto se cumplan los requisitos antes indicados. Por ejemplo, objetivamente no será igual un local donde se ejerza un negocio de farmacia o un restaurante de comida rápida -cuyo volumen de negocio sean los envíos a domicilio, aunque aquellos hayan disminuido-, que una agencia inmobiliaria, un centro de educación infantil o un gimnasio.


Devolución Maternidad/Paternidad IRPF. Cómo y cuándo solicitarlo.


Como ya conocerán, el Tribunal Supremo dictó una Sentencia el 3 de octubre de 2018 mediante la que acordaba que “las prestaciones públicas por maternidad percibidas de la Seguridad Social están exentas del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas”, lo que significa que las cantidades percibidas por el Estado por dicho concepto han sido cobradas de forma indebida y, consecuentemente, deben ser devueltas a los contribuyentes a quienes se les exigió su pago. Sin embargo nada decía al respecto de las prestaciones por paternidad que, con el mismo criterio, se encontrarían en la misma situación. Finalmente, la Dirección General de Tributos ha entendido que dicha doctrina también debe afectar a las prestaciones por paternidad, lo que permite también a los padres presentar reclamaciones a la Agencia Tributaria en idénticas condiciones.

Con el fin de facilitar las reclamaciones, la Agencia Tributaria ha habilitado la posibilidad de solicitarlo de varios modos, según explicaremos mas abajo, si bien resulta especialmente importante saber que los plazos para la reclamación de los años 2014 y 2015 finaliza el 31 de diciembre de 2018. El calendario es el siguiente;

  • Años 2014 y 2015: Hasta el 31 de diciembre de 2018
  • Años 2016 y 2017: A partir de enero de 2019.
  • Año 2018: Deberá incluirse en la declaración del IRPF.
Para formular la reclamación podemos hacerlo de la siguiente manera;

1.     A través de la página web de la Agencia Tributaria (www.agenciatributaria.es) y pinchar en el apartado habilitado para ello “Prestación maternidad y paternidad. Sentencia del Tribunal Supremo”:


2.     Una vez dentro seleccionaremos una de las dos opciones; “Solicitud telemática”, en cuyo caso nos pedirá acceder mediante uno de los tres tipos de acceso con los que interactuamos normalmente con la Agencia Tributaria; Certificado electrónico, Cl@ve PIN o numero de referencia (RENØ); o la opción “Otros tramites”, donde podemos descargar el formulario para su entrega en las oficinas de la Agencia Tributaria.

Para facilitar la tramitación, NO ES NECESARIO que se aporte ningún certificado de la Seguridad Social que acredite las prestaciones percibidas ni ninguna otra documentación adicional, de manera que resulta muy sencillo solicitar su devolución.

La resolución del contrato de arrendamiento


Una de las consultas más habituales que suelen hacernos nuestros clientes al respecto de sus contratos de arrendamiento tiene que ver con la resolución del contrato. Suele ser frecuente que arrendador y arrendatario resuelvan su contrato sin firmar ningún documento que deje constancia de la resolución del mismo, de la entrega de las llaves, de los posibles desperfectos o de cualquier otra cuestión que hubiera surgido con ocasión al arrendamiento.

Del mismo modo que cuando entregamos las llaves a nuestro inquilino firmamos un contrato de arrendamiento en el que incluimos las cláusulas que hemos negociado, cuando éste se resuelve es aconsejable igualmente plasmarlo por escrito para evitar problemas a las dos partes. Para ambos, porque el documento, firmado por las dos partes, detalla que se resuelve el contrato de arrendamiento y que se devuelven las llaves en una fecha determinada, de modo que hasta esa fecha el inquilino tenía obligación de pago (y no más) y desde esa fecha el arrendador puede hacer uso del inmueble (y no antes). Es aconsejable que en el mismo documento se incluya el estado de la vivienda al tiempo de ser devuelta, tanto si hay desperfectos como si se devuelve en perfecto estado. De éste modo las dos partes tienen la garantía tanto de que el contrato se ha resuelto como el estado en el que se devuelve la vivienda.

Sin embargo, en algunas ocasiones no resulta nada fácil la firma de la resolución del contrato, lo cual puede tener consecuencias graves para ambas partes. Como decíamos más arriba, la entrega de llaves en un determinado momento extingue la obligación del arrendatario de seguir abonando las rentas con ocasión al alquiler, de forma que si no se tiene la certeza de que se han entregado las llaves y se ha abandonado la vivienda, el arrendador puede reclamar las rentas devengadas durante esos meses, aunque el arrendatario ya no esté haciendo uso del inmueble.

Nos referimos aquí a la frecuente preocupación que nos transmiten nuestros clientes cuando su inquilino ha dejado de pagar la renta y se ha marchado del piso sin avisar. En realidad el propietario no podrá acreditar nada salvo la falta de pago, de modo que no debería acceder a la vivienda ya que ni puede acreditar tener permiso para acceder a ella ni puede acreditar la resolución del contrato, por lo que no le quedaría otra alternativa que acudir a la vía judicial y plantear una demanda de desahucio por falta de pago, aunque tenga la certeza de que su inmueble no está ocupado.

No obstante lo anterior, cuando la comunicación entre arrendador y arrendatario no es fluida, por el motivo que fuere, y el arrendatario quiere resolver el contrato y abandonar el inmueble, es aconsejable no solo que quede constancia de que tal comunicación se ha realizado, sino también que el arrendador la ha recibido. Para ello la opción más recomendables es el envío de un burofax, si bien también puede ser válida la comunicación realizada de cualquier otro modo que permita tener constancia de su recepción, como la remisión de un correo electrónico con acuse de recibo, aunque en ocasiones también han sido admitidos como medios de prueba conversaciones por WhatsApp o SMS en los que el arrendatario comunica su intención de abandonar la vivienda y ha recibido algún tipo de respuesta por parte de la propiedad.

Con todo, nuestra recomendación sigue siendo la firma de algún tipo de documento que no deje lugar a dudas de la resolución del contrato y la entrega de llaves. A continuación os proponemos un sencillo modelo de documento de resolución de contrato que podéis adaptar a vuestras necesidades;


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RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

En (CIUDAD), a (DIA) de (MES) de (AÑO)

- REUNIDOS -

De una parte, D. / Dña XXXXXXXXXXXXX, en su propio nombre y derecho y en calidad de ARRENDADOR.

Y de otra, D. / Doña XXXXXXXXXXXX, en su propio nombre y derecho y en calidad de ARRENDATARIO.

Ambas partes se reconocen mutuamente capacidad legal para obligarse y llevar a cabo la presente Resolución de contrato de arrendamiento, siendo responsables de la veracidad de sus manifestaciones y a tal efecto;


- EXPONEN -

En relación con el contrato de arrendamiento de (LOCAL/VIVIENDA) suscrito entre las partes con fecha (DIA/MES/AÑO) sobre la finca sita en (CIUDAD), calle (DIRECCIÓN).
  
I.-  Que ambas partes dan por resuelto el contrato citado de mutuo acuerdo.
II.- Que en este mismo acto la parte arrendataria hace entrega de las llaves del inmueble a la parte arrendadora.
III.- Que la parte arrendataria no tiene nada que reclamar a la parte arrendadora.
IV.-Que, como consecuencia de la relación arrendaticia mantenida entre ambas, no existe deuda alguna derivada del pago de rentas.

Y de conformidad, ambas partes consienten en el otorgamiento del presente documento con sujeción a las siguientes

- ESTIPULACIONES -

PRIMERA.-      Que ambas partes resuelven con ésta fecha el contrato de arrendamiento que les unía sobre la vivienda sita en (CIUDAD), calle (DIRECCIÓN).

SEGUNDA.-     Que Dña./Don XXXXXXXXXX entrega en éste acto TODOS los juegos de llaves de la vivienda/local, manifestando expresamente no conservar en su posesión ninguno distinto a los aquí entregados. Igualmente, la arrendataria manifiesta dejar la vivienda libre de enseres personales y pertenencias.

TERCERA.-       Que a salvo de una verificación ulterior que lo confirme, la finca se devuelve en buen estado de conservación y uso, salvo el normal deterioro del paso del tiempo.

CUARTA.-        Que la fianza entregada a la firma del contrato será devuelta a la arrendataria en el plazo de 30 días, salvo que hubiera lugar a su retención por apreciarse desperfectos imputables a la misma, los cuales deberán ser acreditados expresamente.

QUINTA.-        Para el caso de discrepancias relativas a la interpretación o aplicación del presente documento, ambas partes se someten a los juzgados y tribunales de (CIUDAD DONDE RADIQUE LA FINCA), renunciando a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles.


Y en prueba de su conformidad, las partes firman el presente contrato por duplicado, en el lugar y fecha ut supra indicados.


La necesidad de vivienda y la okupación en el contexto jurídico actual.

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El llamado movimiento “okupa” (“squatting” en su término original)  tiene su inicio en Gran Bretaña, entre los años 1960 y 1970 y consistía, básicamente, en la ocupación de viviendas deshabitadas, si bien pronto se extendió a otros espacios urbanos en desuso o abandonados y, en menor medida, también a fincas rusticas, (p. ejem. en Andalucía de manos de Sindicato de Obreros del Campo.)

A finales de la década de los 60 el movimiento okupa ya se había extendido por toda Europa; en Alemania se producen las primeras okupaciones ligadas al movimiento estudiantil del 68, en los 70 en Italia comienza un movimiento de okupacion de talleres y fabricas para su autogestión y paralelamente en Holanda se producen fuertes enfrentamientos entre la Policía y los okupas con una gran repercusión social mientras en España, sobre todo a mitad de los 80, el movimiento okupa cobró gran fuerza de manos de las asociaciones de vecinos. Pero si algo tienen en común todos estos movimientos es el uso público que se otorgaba a los espacios okupados, convirtiéndolos mayoritariamente en centros socioculturales autogestionados o viviendas colectivas, siempre desde la perspectiva de la protesta política y social contracultural, lo que le diferencia de la ocupación, que únicamente persigue, genéricamente, dar respuesta a una necesidad concreta de vivienda, sin motivo político alguno.

Así las cosas, los ordenamientos jurídicos europeos se vieron obligados a dar respuesta a los movimientos okupas y, con el tiempo, fueron adaptando su legislación según el criterio propio de cada estado. En España, en aquellos años 70, la ocupación no violenta de inmuebles que se produjera sin intimidación contra las personas no constituía ningún delito y no será hasta la entrada en vigor del Código Penal del 95 cuando se introduzca un nuevo tipo delictivo, el contemplado en el Art. 245.2, pese a que en España, salvo en el Código Penal de Primo de Rivera de 1928 derogado por la Segunda República apenas cuatro años después, nunca se había penalizado.

Pues bien, el legislador español introdujo en nuestro actual Código Penal, dentro de la usurpación, el Art. 245.2 que dice:

“El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses.”

Con ello se otorga una protección diferenciada a los inmuebles según sean o no morada. El término morada, en palabras de la luminosa Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 1974 decía que es “el lugar cerrado donde se reside y satisfacen las condiciones de vida doméstica, recinto de la vida íntima en el que no es indispensable que se pernocte en él”, por tanto tiene un alcance mucho más amplio que el de domicilio en sentido estricto, ya que puede aplicarse a las habitaciones de un hotel, camarotes de barcos, etc., puesto que la condición es que esté habitada, sea o no domicilio.

Así, los Arts. 202 y 203 del Código penal castigan el allanamiento de morada con penas que van desde la prisión de seis meses a dos años cuando un individuo entre en morada ajena o se mantenga en la misma contra la voluntad de su morador (de seis meses a un año y multa de seis a diez meses si es domicilio de una persona jurídica, despacho profesional u oficina) hasta la pena de prisión de uno a cuatro años y multa de seis a doce meses si el hecho se ejecutare con violencia o intimidación (seis meses a tres años si es domicilio de una persona jurídica).

Como podemos ver fácilmente nuestro derecho penal ha querido diferenciar sustancialmente, desde el punto de vista de la pena objetiva, la ocupación de morada de la ocupación de un inmueble desocupado, pues el castigo previsto para éste último es de una multa de tres a seis meses, sin ofrecer la posibilidad de una condena de prisión, por lo que no parece que entre las pretensiones del legislador estuviera demasiado presente la de disuadir al infractor, aunque ya es más que lo que había hasta la entrada en vigor de nuestro actual Código Penal, ya que la usurpación sin violencia de bienes inmuebles nunca había estado penada en nuestro ordenamiento jurídico, de forma que con ésta nueva figura delictiva se ha otorgado una protección suplementaria al propietario o poseedor de un inmueble ante posibles injerencias en su derecho sobre el mismo.

Sin embargo, la jurisprudencia ha concretado el sentido y extensión de éste Art. 245.2 en el sentido de limitar la intervención penal a las perturbaciones de la posesión más graves e intensas, exigiendo no solo que exista un ánimo de ocupar un bien ajeno, sino que esa ocupación se haga con el carácter de exclusividad, con vocación de permanencia y con el fin de obtener un beneficio, impidiendo a su titular, por tanto, el ejercicio de su legítimo derecho de uso, excluyendo las ocupaciones breves o episódicas (p. ejem. vagabundo que utiliza ocasionalmente un edificio ajeno para pernoctar).

Sea como fuere, el artículo 245.2 C.P. refiere dos tipos de conductas delictivas: por un lado la de ocupar un inmueble, vivienda o edificio que no constituya morada sin la autorización debida y, por otro lado, que el sujeto se mantenga en el interior de dicho edificio contra la voluntad de su titular. Estas dos conductas se diferencian básicamente en que la primera de ellas consiste en acceder al interior de un inmueble sin autorización de su titular (para permanecer en su interior y utilizarlo como vivienda, según hemos visto) y la segunda exige necesariamente que en algún momento si haya existido algún tipo de autorización, castigando no el acceso a dicho edificio sino su no abandono, es decir, la resistencia.

Así pues, si bien es cierto que el derecho penal español optó por tipificar, por motivos de política criminal más que por necesidad, la ocupación no violenta de inmuebles abandonados o en desuso, lo cierto es que son pocas las veces en las que se condena a los autores. Primero porque muchas veces resulta difícil atribuir el hecho a una persona o personas concretas y, más allá, acreditar que tales personas han ocupado el inmueble de forma permanente, es decir, que no han hecho del edificio un uso concreto y puntual. Con todo, en no pocas ocasiones se han aducido causas de emergencia social y habitacional procedentes de la alarma social derivada del drama de las ejecuciones hipotecarias y los desahucios, que han llevado a múltiples familias sin recursos a ocupar pisos vacíos y abandonados desde hace años por los bancos.

El Derecho penal no puede ser ajeno a dicha situación, por lo que empieza a ser habitual la aplicación del Estado de Necesidad como causa que exima la responsabilidad penal de los acusados. Entre las causas de exención de responsabilidad criminal contempladas en el artículo 20 del Código Penal, se encuentra la denominada como Estado de necesidad, que es aquella causa por la que una persona comete un delito para evitar un mal propio o ajeno, siempre que el mal causado no sea mayor que el que se trate de evitar, la situación de necesidad no haya sido provocada intencionadamente por el sujeto y que el necesitado no tenga, por su oficio o cargo, obligación de sacrificarse. La Jurisprudencia, en relación con el de usurpación de inmuebles ha comenzado de un tiempo a esta parte a valorar dicha eximente completa y, de este modo, se han evitado condenadas a los okupas que de otro modo se hubieran impuesto.

En nuestra opinión, y valorando la ocupación de viviendas abandonadas como una situación límite en la que los Jueces han de valorar, haciendo un equilibrio complicado entre lo permitido y lo prohibido, situaciones en las que el sujeto tiene que actuar a impulso de móviles legítimos pero evitando impunidades inadmisibles que puedan acabar expandiendo la comisión del delito y ante un estado de emergencia habitacional como el actual, entendemos que no era necesaria la incorporación de un tipo delictivo tan difuso entre lo ilícito civil y penal, toda vez que existen medios suficientes en el ámbito civil para recuperar la posesión inmobiliaria y defenderla de las ocupaciones no violentas y todo ello sin perder de vista que el derecho de propiedad no es un derecho absoluto, puesto que esta subordinado a una función social determinada por la ley y por la propia Constitución española.

Incumplimiento de la promesa de matrimonio (los esponsales)


Hace ya un tiempo vino por el Despacho una chica que, entre frustración y enfado, me contaba que su novio la había dejado a pocos días de su boda. Para mayor escarnio, el muchacho en cuestión no había vuelto a hablar con ella ni había querido ponerse en contacto con su familia tanto para cancelar el banquete como todo lo que a su alrededor se organiza.

La cuestión, que a priori puede parecer más una cuestión de amor propio que jurídica, pronto empezó a manifestar su verdadera dimensión; el restaurante, el fotógrafo, la agencia de viajes, la orquesta, la floristería, los invitados... todos querían ser indemnizados por la cancelación de sus servicios a tan escasas fechas del enlace.

Así pues, diagnosticado el problema, se nos planteaba la verdadera cuestión jurídica; ¿Quién debe responder de tales gastos y obligaciones?

Los Esponsales de la Virgen (Pietro Perugino)
Cuando dos personas se manifiestan recíprocamente la voluntad de contraer matrimonio en el futuro, dicen Diez-Picazo y Gullón al hilo de la Promesa de matrimonio, no se trata de una simple manifestación de deseos, sino de una seria voluntad, por lo que se trata de un verdadero negocio jurídico e, incluso, como afirman algunos autores, un “contrato lícito, aunque de efectos reducidos” (Castán Tobeñas).

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Almería de 24 de octubre de 1994, define la promesa de matrimonio “como un negocio jurídico propio del Derecho de Familia por el que dos personas y con capacidad matrimonial se obligan a celebrar matrimonio entre sí en el futuro”, entendiendo que dicho negocio jurídico, por lo tanto, no es un mero compromiso o proyecto (SAP Barcelona 17 enero de 2000), sino una obligación contraída voluntariamente. Y en este mismo sentido el profesor IRANZO señala que “existe obligación jurídica de contraer matrimonio en el fuero interno del sujeto o de reparar los daños causados”, bien entendido que dicha obligación no pertenece sino a la esfera interna y moral de cada individuo, pues no produce obligación legal de contraer el matrimonio.

El Art. 43 de nuestro Código Civil, que completa la regulación de la promesa de matrimonio del Art. 42, señala que “El incumplimiento sin causa de la promesa cierta de matrimonio hecha por persona mayor de edad o por menor emancipado sólo producirá la obligación de resarcir a la otra parte de los gastos hechos y las obligaciones contraídas en consideración al matrimonio prometido” y en este mismo sentido, el Código de Derecho Canónico, en su Canon 1062.2 establece la obligación del resarcimiento de los daños cuando éstos se hubieran producido.

Este artículo 43, de entrada, supone una excepción al principio general establecido en el Art. 42 CC, ("La promesa de matrimonio no produce obligación de contraerlo ni de cumplir lo que se hubiere estipulado para el supuesto de su no celebración. No se admitirá a trámite la demanda en que se pretenda su cumplimiento.")pues estamos ante un verdadero reconocimiento de los llamados "esponsales" como institución licita existente en la práctica.

Las consecuencias que se derivan del incumplimiento de la promesa de matrimonio, a la que, como hemos visto, el Art. 42 le ofrece unos efectos casi nulos, lo son por el principio básico de justicia a través del cual no puede quedar desprotegido el interviniente que confía de buena fe en la realidad de lo prometido y realiza actividades económicas con las miras puestas en dicha comunidad futura.

Existen, pues, unos efectos jurídicos derivados de la no celebración del matrimonio sobre el que ya existía promesa de contraer, efectos puramente patrimoniales para Quesada Sánchez, pero en todo caso derivados de la reparación de gastos concertados u obligaciones contraídas por confiar en el futuro consorte. Y ello porque la promesa de matrimonio genera una razonable y objetiva confianza en la realización de éste, que suele ser causa de importantes desembolsos.
Como acertadamente mantiene la jurisprudencia, el Art. 43 establece la obligación de resarcir los gastos hechos y las obligaciones contraídas por quien sí ha mantenido su promesa, siempre en consideración al matrimonio, con una clara relación de causalidad entre estos gastos y obligaciones y el mencionado matrimonio, así como una proporcionalidad, de acuerdo con el estatus de los futuros contrayentes, de forma que no serán indemnizables aquellas partidas o conceptos, como dice la conocida STS 16 de diciembre de 1996, “que se avienen mal con la relación de causalidad directa (…) conceptos que, además, no pueden incluir una especie de indemnización por daños morales”.

Así pues, serán indemnizables aquellos gastos y obligaciones que se hubieran contraído con ocasión del matrimonio proyectado y, como mantiene la Jurisprudencia, que no tuvieran posibilidad de reutilizarse con un fin distinto al del matrimonio concertado, como el vestido de novia.

Por tanto, serán resarcibles, en primer lugar, los gastos hechos en consideración al matrimonio, es decir, todos aquellos gastos que realice el interviniente con miras al futuro matrimonio y, como señala CASTÁN TOBEÑAS, que sean proporcionados a las circunstancias. En segundo lugar, serán reparables las obligaciones contraídas, igualmente en consideración al matrimonio, como indica Quesada Sánchez, tales como el banquete nupcial, la orquesta, espectáculo, etc.

Al respecto, resulta especialmente ilustrativa la SAP Baleares de 15 de abril de 1998, cuando indica, en su Fundamento Tercero;
“Habiendo quedado probado que la contracción del matrimonio era inminente, que se realizaron gastos relacionados íntimamente con ello toda vez que consisten en esencia en pago de vestido de novia y accesorios y en confección de invitaciones de boda, resulta de evidente aplicación el Art. 43 CC.
La Sala considera acreditado que, dada la proximidad de la fecha de la boda cuando el demandado decidió no seguir adelante en el objetivo trazado con anterioridad de contraer matrimonio con la actora, ésta ya había realizado gastos relacionados con la adquisición del vestido de novia, por lo que debe resultar indemnizada por este concepto la Sra. M., al ser de lógica común que dada la inminencia de la contracción del matrimonio proyectado ya había realizado el gasto de la adquisición del meritado vestido, el cual es desde luego incluible en el Art. 43 CC
Y lo mismo cabe decir en relación al gasto consistente en las confección de tarjetas de invitación a la boda, de las que consta una de ellas en las actuaciones como documento nº 5 de los aportados con la demanda”

En el mismo sentido, la Sentencia de la AP Zaragoza de 1 de marzo de 1999, indica;

“El alcance del resarcimiento que procede por motivo del incumplimiento de la promesa de matrimonio está claramente establecido en el Art. 43 CC (…), precepto cuyo contenido ha sido precisado por la STS de 16 de 12 de 1996 (…). Como señala la doctrina, la finalidad del precepto no es sino la compensación por el empobrecimiento sufrido por quien ve frustradas las esperanzas surgidas de la promesa quebrantada, a consecuencia de la realización de gastos o la asunción de obligaciones que se presentan inútiles sin la celebración del matrimonio, a semejanza con lo que ocurre con los Arts. 1729 y 1893 CC.”
“En cuanto al resto de los desembolsos –ajuar, ropa interior y traje y zapatos adquiridos para la boda-, esta Sala comparte los razonamientos de la juzgadora de primer grado en cuanto a que tan los dos últimos se evidencian como gastos inútiles para un fin distinto del de la ceremonia proyectada, pues la misma actora ha reconocido en confesión judicial que el resto de los bienes carecen de características específicas que reduzca su uso a tal fin”
la finalidad del precepto no es sino la compensación por el empobrecimiento sufrido por quien ve frustradas las esperanzas surgidas de la promesa quebrantada, a consecuencia de la realización de gastos o la asunción de obligaciones que se presentan inútiles sin la celebración del matrimonio, a semejanza con lo que ocurre con los Arts. 1729 y 1893 CC.”


No se trata, por lo tanto, de obligar al contrayente que no desea continuar con la promesa de matrimonio a que cumpla lo prometido, ni de solicitar una indemnización por los perjuicios causados, sino mas bien de que quien ha ocasionado gastos a otra persona bajo su promesa de que tales gastos tenían sentido, los devuelva y reponga a quien los ha sufrido al estado inmediatamente anterior a la realización de aquellos, de forma que no le cause ningún perjuicio patrimonial. Cuestión aparte serán los daños morales causados, aunque es constante en la jurisprudencia que, del mismo modo que éstos no serán indemnizados, tampoco lo serán los gastos de psicólogo en los que se haya incurrido, pues estrictamente no forman parte de los "gastos hechos y obligaciones contraídas" directamente por la promesa de matrimonio, sino a las expectativas individuales y subjetivas de cada individuo que se ven frustradas por su no consumación.

D. Carlos A. Vela Martín
Abogado

Problemas con el uso de la vivienda hipotecada tras la ruptura sentimental de la pareja.



Rota la relación sentimental y la convivencia “more uxorio” entre la pareja pueden surgir, y con frecuencia lo hacen, los problemas de índole patrimonial y, en concreto, a menudo aparecen dificultades con respecto al uso de la vivienda que fuera conyugal. Además, la situación económica y, especialmente, la aguda crisis del sector inmobiliario, no permite ni que ninguno de los propietarios se adjudique el inmueble ni que la vivienda se venda a terceros sin que sobreviva una deuda importante derivada de que el precio de la venta no cubra el importe de la hipoteca.
Planteado el problema, y como cuestión previa, el Art. 348.1 CC establece que “la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes”, y así el Art. 392 CC indica que “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”.

Así pues, siguiendo un sencillo razonamiento lógico, los dos copropietarios tendrán el mismo derecho de gozar y disponer de la cosa en común sin más limitación que la establecida por las leyes, salvo que su propia voluntad sea otra.

Pues bien, el problema surge cuando, llegado el caso de que ambos propietarios quieran hacer uso de la vivienda al mismo tiempo, habida cuenta de la imposibilidad de tal uso indiscriminado, ninguno de los dos renuncia a su derecho de uso, aunque, como veremos, dicha renuncia no es necesariamente gratuita.

El Art. 399 CC permite expresamente al comunero ceder su derecho a otra persona, al indicar que “todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales.

Así las cosas, si bien inicialmente ambos propietarios tienen el mismo derecho de uso sobre la vivienda común, una posible solución puede ser que uno de ellos ceda su derecho al otro propietario, si bien dicha cesión puede encontrarse condicionada al cumplimiento del pago de una indemnización por la privación del derecho de uso, algo muy similar a un arrendamiento y a lo que nos referiremos mas adelante.

En éste sentido, cuando el Art. 392.2 del CC sujeta el régimen de la comunidad a los pactos de sus integrantes (hasta donde no contradigan normas imperativas), nada se opone a la adopción por los comuneros de un acuerdo por el cual se atribuyese el uso exclusivo del bien común a uno de ellos. Si la atribución exclusiva se hace con carácter indefinido, entendemos que, de ser válido, debiera de adoptarse por unanimidad por todos los comuneros, en cuanto compromete el derecho de uso solidario por todos ellos y por tanto, no susceptible de adopción por mayoría, pues supera el carácter de mero acto de administración. En este sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo en STS 30-9-96 y STS de 28-3-1990, lo que nos lleva a concluir que, si ambos propietarios quieren darle a la cesión un carácter indefinido deberán indicado expresamente. Resulta especialmente ilustrativa la reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 6 de marzo de 2012, en la que indica;

“Ítem más, si es que se dio el acuerdo de forma unánime, dada su aparejada consecuencia de renuncia de su derecho del comunero al uso, no debiera de entenderse el plazo de ocupación en exclusiva indefinido, salvo acreditada voluntad inequívoca en tal sentido, la que aquí no consta como cierta y segura, y si es ésta ahora la voluntad de la mayoría, al amparo del art. 398 CC, contra la voluntad del actor, ya se ha dicho que no puede ser, pues dicho acuerdo supera el ámbito propio de los actos de administración.”

Ahora bien, si no existe posibilidad de acuerdo entre los propietarios y ambos insisten en hacer uso de su propiedad, y de acuerdo con el Art. 394 CC “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.”
El precepto consagra el llamado uso solidario de la cosa común, en los términos y con los limites que el propio artículo establece, lo que quiere decir, en primer lugar que, como regla, el uso no se sujeta a la medida de la cuota. Los usos conflictivos, así llamados por ser contrarios al interés de la comunidad o impedir el uso de los otros copartícipes, deben ser autorizados expresamente por la mayoría de los comuneros (cuando no por todos). A mayor abundamiento, nada impide que si una mayoría (o quien tenga el poder de disposición del bien) hubiera decidido un régimen de uso sobre la cosa común, pueda cambiarlo por otro uso diferente cuando lo estime conveniente, siempre que éste nuevo sistema no limite abusivamente (mantiene la jurisprudencia) el derecho de los comuneros minoritarios.

Pues bien, si es aceptado por ambas partes que se ceda el derecho de uso de uno sobre el otro, no puede ser menos válido que, ante un incumplimiento pactado previamente y condicionante de la propia cesión del derecho de uso, cual puede ser el pago de una indemnización por la privación de uso, se resuelva ese derecho de uso y consecuentemente se extinga, pues de otra manera nos encontraríamos con una situación de irreversibilidad cuando ninguna de las partes así lo hubieran querido.

Cuando el uso solidario no sea posible, lo que suele ser habitual, o aun siendo teóricamente posible se revela conflictivo, habrá de establecerse un régimen de uso diferente, que deberá tener en cuenta la cuota de cada uno. Y aquí volvemos a toparnos de nuevo con otro problema, cual es que, en la mayoría de los casos, la cuota es idéntica, esto es, mitades e iguales partes, de forma que la alusión que hace el Art. 394 CC al derecho de cada comunero como limite al uso de los demás, permite entender que la cuota debe ser tomada en consideración a la hora de fijar ese uso peculiar.

Es este sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa de 4 de febrero de 2011, indica;

“a los efectos de resolver el recurso de apelación planteado debe partirse de un hecho no controvertido como es que ambas partes son propietarias pro indiviso de la vivienda cuyo uso alternativo reclama la actora-apelante, por lo que se da una situación de comunidad de bienes. El condominio se regulará por las normas contractuales que establezcan los condóminos y, en defecto de las mismas, por lo que dispone el Código Civil en los arts. 392 y siguientes, obligando el art. 398 C.C. al necesario acuerdo mayoritario para determinar el uso que debe darse a la cosa común. No obstante, si dicho acuerdo no se diera, el art. 394 C.C. dispone que cada partícipe está facultado para servirse de las cosas comunes, si bien dicha facultad se encuentra condicionada a que dicho uso sea conforme al destino de la cosa y no perjudicial para el interés comunitario. En el caso de una vivienda el uso indiscriminado por parte de todos los condueños supone la creación de una fuente previsible de conflictos y discordias que debe evitarse. Y, por otra parte, como expresa la STS de 3 de octubre de 1996, la solución de permitir el uso exclusivo de la cosa a uno de los partícipes es ilegal y choca con el sentido de la justicia.”

La comunidad de bienes es una situación de cotitularidad de derechos reales y esta cotitularidad lleva irremediablemente a entender que cada comunero es propietario de una cuota, que es la expresión de la medida de su derecho, luego, como cada titular no es el único propietario, la administración y mejor disfrute de la cosa común se regirá por los acuerdos de los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad, según indica el Art. 398 del Código Civil

“Art. 398

Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representan la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior”

Así pues, la administración de la cosa común dependerá de la voluntad de los comuneros que, reunidos en asamblea, decidan por mayoría (mayoría de cuotas y no de comuneros). Sin embargo, para el caso de que no resulte mayoría o que el acuerdo mayoritario sea gravemente perjudicial para los interesados en la cosa común, cada partícipe podrá instar al juez que provea lo que fuere necesario e incluso que nombre un administrador. Es constante en la jurisprudencia que un acto de administración (no de disposición) de la cosa común, precisaría solamente de la mayoría de los intereses de los comuneros y no de la unanimidad de los mismos (artículo 398 del Código Civil). En el caso de que ambos propietarios lo sean al 50%, ninguno de ellos dispone de dicha mayoría, puesto que solamente es titular del 50%, por lo que no cabe considerar que cumpla con dicho requisito para realizar el acto de administración de que se trate, de forma que no queda otra alternativa que acudir a la vía judicial.

De forma especialmente clarificadora, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de  Aragón indica que;

el artículo mencionado recoge el uso simultáneo, pero recíprocamente limitado “cada partícipe dice el Art. 394 podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudiquen el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”. En consecuencia existe un triple límite a respetar: el destino económico de la cosa, el interés de la comunidad y el uso de los demás comuneros."

Como ya se ha indicado, el derecho de uso sobre la cosa común, a tenor del Art. 394 ya estudiado, lo es sin perjuicio del interés de la comunidad y siempre que no impida a los otros comuneros utilizar la cosa común según su derecho, de tal forma que todo lo que supere tal derecho de uso deberá ser considerado como indebido, por resultar abusivo y contrario a los intereses del resto de comuneros, sin perjuicio de que, además, quepa indemnización por la falta de uso.
Pero existen, además, otros límites, y así las STS de 23 marzo 1991 y de 4 marzo 1996 expresaron que el uso por todos los cotitulares decae si concurren razones que así lo aconsejan; en concreto, tratándose de una vivienda no cabe imponer “el uso indiscriminado y promiscuo de la misma por todos los condueños”, pues “supondría la creación de una previsible fuente de conflictos y discordias que ninguna norma jurídica puede propiciar o fomentar”.

Así las cosas, ese uso indiscriminado y promiscuo de la cosa común por un solo comunero debe ser castigado por el Derecho, pues de lo contrario, elevaríamos un abuso de derecho a la categoría de un bien jurídico digno de ser protegido.

Consecuentemente con ello este uso solidario (véase la STSJ de Aragón antes citada) no puede entenderse de modo absoluto y para todo supuesto, sino que será siempre que lo permita la naturaleza de la cosa común, lo que no ocurre cuando se trate de una vivienda, pues el uso indiscriminado y promiscuo del mismo por todos los condueños que, además, suelen estar enemistados es del todo una situación claramente conflictiva.

En el caso planteado, se presentan dos derechos de propiedad exactamente iguales, en el que, por no ser ninguno de ellos susceptible de mayor protección jurídica, ambos deben mantenerse en un plano de igualdad absoluta.

Sobre éste extremo, es pacífica la doctrina que señala que la dificultad del uso solidario en un bien destinado a vivienda supone la creación de una fuente previsible de conflictos y discordias que debe evitarse, máxime cuando la relación entre ambos es insoportable. Por tanto, el espíritu del juzgador no podrá ser otro que el de salvaguardar la paz social, principio interpretativo recogido en el Art. 3.1 CC y cuyo fin es el de evitar los conflictos en éstos asuntos de difícil solución, y a fin de articular una salida legal sin detrimento de los derechos de ninguno de los comuneros, ya que no pueden resultar inocuos los efectos que pueden producirse, y a buen seguro se producirán, de no tener en cuenta que con el cese de la relación afectiva y de la convivencia entre los propietarios se ha roto cualquier atisbo de convivencia pacífica.

Resulta especialmente ilustrativa la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 5 de febrero de 1999, al tratar el supuesto típico en el que el ocupante de la vivienda común niega hacer de la misma un uso exclusivo ya que, según se expone, no impide a los demás efectuar el uso solidario, considerando la sentencia que en tales circunstancias el uso por los demás es un uso solo teórico, “al tratarse de un bien que no es susceptible de ser usado de forma solidaria dicho carácter de morada y vivienda habitual y permanente es totalmente incompatible con el uso por el resto de los partícipes…”

Tampoco no parece sensato atribuir el uso alternativo a ambos condueños, como en alguna ocasión se ha insinuado en alguna sentencia de primera instancia luego rebatida, pues tratándose de una vivienda, consecuentemente nos lleva al concepto de habitualidad y permanencia, pues no parce razonable que un propietario ocupe la vivienda durante, pongamos, 6 meses para, al cabo de ese tiempo, trasladarse a otro domicilio. De ésta forma, y planteado el asunto en los términos que anteceden, las alternativas viables para garantizar el buen uso de la cosa común y salvaguardar la paz social son, o bien que el uso exclusivo del inmueble le sea entregado a una de las partes, y con ello debería ser la mas necesitada de protección, o bien que el uso de la vivienda sea entregado a un tercero y los frutos civiles repartidos entre los copropietarios por mitades e iguales partes mediante la suscripción de un contrato de arrendamiento.
Ahora bien, quien haga uso exclusivo de la vivienda no esta exento, como ya adelantábamos, de indemnizar a aquél cuyo uso se ha limitado o, incluso, prohibido, y en este sentido la Jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales s clara al respecto de que quien hace un uso exclusivo en la vivienda debe indemnizar la privación de ese derecho.

Para establecer la cuantía y el momento en el que nace la obligación de indemnizar debemos atender, primero, al valor del derecho de uso lesionado, para lo cual parece objetivamente justo que se valore a tenor de una virtual renta de mercado y, sobre dicha renta, se calcule el porcentaje de participación. En segundo lugar debemos fijar el momento en el que nace la obligación indemnizatoria y hasta cuando subsiste la misma. Pues bien, el dies a quo será el día en el que uno de los propietarios comienza con su uso exclusivo (y por tanto excluyente), si bien dicho momento deberá ser probado en el juicio por quien lo alegue, y el dies ad quem será el día en el que finalice ese uso exclusivo.

En éste sentido, es reiterada la jurisprudencia que insiste en la necesidad de compensar la pérdida del derecho de uso in natura por un resarcimiento. Así, en opinión del Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Zaragoza, D. Luis Alberto Gil Nogueras, “entiendo factible que en estos casos exista una compensación económica por parte de éste a quien se ve excluido de aquél en función de su cuota de participación en el derecho por los perjuicios que ese uso exclusivo le acarrea”. De igual manera, D. Francisco Bejarano Arenado, Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Sevilla, para el caso del uso exclusivo por uno de los condóminos “en cuyo caso habría de compensarse la privación del uso sobre la cosa, a favor de un solo comunero, partícipe o usuario, indemnizando al resto en la forma de estimarse oportuna; otorgándole el uso sobre otro bien comunitario, compensándole económicamente con el valor que supusiera el uso del que es privado (por ejemplo, valorando dicho uso conforme a criterios de arrendamiento o cualquier otro que se entienda como válido)” y en opinión de D. Juan Ángel Moreno García, Magistrado AP Madrid, Sección 9ª “la última cuestión que debe plantearse es que ocurre durante el tiempo que uno de los coparticipes ha estado utilizando de forma exclusiva el bien en copropiedad, y por lo tanto ha impedido que otro copropietario pueda hacer uso del bien, tal cuestión si el local o vivienda produce frutos civiles es decir esta arrendado, no plantea problemas puesto que en función de la buena o mala fe del copropietario poseedor del bien este estará obligado o no a la devolución de los frutos en base a lo establecido en los arts. 451 y 455 CC, como recoge de forma reiterada la jurisprudencia entre otras en SAP Madrid, secc. 9ª de 27 febrero 2006; en los supuestos en que uno de los copropietarios haya venido haciendo un uso exclusivo del bien impidiendo al otro copropietario el uso del mismo con arreglo a su destino, puede dar lugar a la indemnización de los daños y perjuicios causados en base al art. 1902 CC, siempre que se acredite que se ha requerido al copropietario que permita ese uso compartido, y haya mantenido de forma ilícita e indebida el uso exclusivo del bien, así lo ha entendido la SAP Las Palmas, sección 3ª de 9 marzo 2005 al señalar que el uso exclusivo del demandado del bien común, y su falta de respuesta a las solicitudes de la condueña de que dicho uso exclusivo debía compensarse, frustro las expectativas que debían ser objeto de indemnización.”.


Por todo lo anterior, entendemos que, con el fin de prevenir litigios que a buen seguro serán largos y costosos, es recomendable que la pareja haga un esfuerzo por el entendimiento e intente alcanzar un acuerdo al respecto y, en caso de no ser posible dicho acuerdo en torno a quien de ambos se queda con el uso de la vivienda o si tal uso se cede (arrienda) a un tercero, no quedará otra alternativa que la de acudir a la vía judicial.