El
escueto preámbulo de la Ley 4/2013 de
medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas
indica, sin demasiadas luces, que el objeto de la ley es el de reactivar un
mercado que no se presenta como alternativa eficaz al mercado de vivienda en propiedad en España,
para lo que se plantean diversas modificaciones sobre la actual Ley de
Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Con
ese objeto presenta la Ley las modificaciones que, sucintamente, trataremos de presentar;
Plazo Mínimo;
La ley de Arrendamientos Urbanos, sin perjuicio del plazo de duración que se
estableciera en el contrato (habitualmente 1 año), señalaba que si éste era
inferior a 5 años el arrendatario tenía derecho a permanecer en la vivienda ese
plazo de 5 años, obligatoriamente para el arrendador. Tras la modificación de
la Ley 4/2013 ese plazo de 5 años se reduce a 3, por lo que el propietario
podrá resolver el contrato, de pleno derecho a los 3 años y no a los 5 como
hasta ahora. Además se reduce también la prórroga del Art. 10 LAU, que pasa de
3 a un año, de forma que, alcanzado el plazo de 3 años, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no
renovarlo, el contrato se prorrogará durante un año y no tres como hasta ahora..
Recuperación del inmueble para destinarlo a vivienda
permanente; El arrendador podía resolver el
contrato de arrendamiento antes del plazo de 5 años, si necesitase la vivienda para
sí o para algún familiar de primer grado o cónyuge divorciado, pero se exigía
que constase expresamente. Incluso, más allá, algunas Sentencias han indicado
que no era suficiente una clausula genérica que indicase que la necesidad de la
vivienda durante la duración del contrato sería causa suficiente de resolución
del mismo, sino que debía contar expresamente la causa. Con la nueva redacción no
será necesario que se haya pactado por escrito, sino que será suficiente con que
el arrendatario, con una antelación de 2 meses, comunique al inquilino la
necesidad de la vivienda, aunque el inquilino se hallase al corriente de todos
los pagos.
Desistimiento unilateral por el inquilino; La previsión de que
el arrendatario pudiera desistir del contrato de arrendamiento antes del plazo
de duración pactado era inexistente en la regulación anterior. Con la nueva
modificación el inquilino podrá resolver el contrato de arrendamiento libremente siempre que hubieran transcurrido,
al menos, seis meses desde el inicio del contrato. Dicha resolución deberá ser comunicada
al arrendador con una antelación mínima de treinta días. No obstante, en el contrato se podrá pactar que, para estos supuestos de desistimiento anticipado, el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año del contrato que restase por cumplir.
Libertad
en la actualización de la renta; Hasta ahora la Ley de
Arrendamientos Urbanos no permitía actualización de rentas mas allá de la
variación que hubiera experimentado la renta según el IPC. Sin embargo, con la
nueva modificación, la renta podrá ser actualizada cada año en los términos pactados
por las partes en el contrato y, en defecto de pacto expreso, se actualizará
aplicando a la renta la variación porcentual experimentada el IPC. Además, se
incluye como novedad importante un apartado nuevo en el Art. 17 por el que se
permite que las partes puedan acordar que, durante un plazo determinado, la
obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el
compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos
y condiciones pactados.
Enajenación de la vivienda arrendada; Hasta ahora, la venta de una vivienda sobre la cual
existiese un contrato de arrendamiento, obligaba al comprador a mantener al
arrendatario en su contrato, subrogándose éste en la posición del anterior
arrendador, tanto si el contrato estaba inscrito en el Registro de la Propiedad
como si no. Sin embargo, con la modificación introducida por la Ley 4/2013, el
comprador de una vivienda solo quedará subrogado en los derechos y obligaciones
del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito en el Registro de la
Propiedad.
Registro de sentencias firmes
de impagos de rentas de alquiler; El art. tercero de
la Ley 4/2013 crea el llamado Registro de
sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler con la finalidad, dice,
de “ofrecer información sobre el riesgo que
supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento
de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamientos y que, por
dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de
desahucio”.
Así
pues, nos encontramos con un cuádruple sistema regulador de los contratos de
arrendamiento, según el momento en el que éste se haya firmados;
- Contratos de arrendamiento posteriores al 1 de julio de 1964 y anteriores al 9 de mayo de 1985; Les será de aplicación la LAU 1964 (Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido LAU)
- Contratos de arrendamiento posteriores al 9 de mayo de 1985 y anteriores al 1 de enero de 1995; Les será de aplicación el llamado “Decreto Boyer” (Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica)
- Contratos de arrendamiento posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores a 6 de junio de 2013; Les será de aplicación la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y,
- Contratos de arrendamiento posteriores al 6 de junio de 2013; les será de aplicación la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos reformada por Ley 4/2013, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas.
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