Con la entrada en vigor de la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, el "modelo" de contrato de arrendamiento de finca urbana para destinarlo a vivienda permanente que veníamos utilizando, ha sufrido unas importantes variaciones que conviene tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de arrendamiento.
A continuación, os proponemos un modelo de contrato adaptado a las novedades legislativas indicadas (ya comentadas en un artículo anterior). No obstante, la Ley 4/2013 mencionada, otorga un mayor poder de negociación a las partes, pese a que continua habiendo un importante volumen de contenidos imperativos que deja fuera de todo pacto.
En cualquier caso, el siguiente contrato no deja de ser un simple "modelo", por lo que su contenido habrá de adaptarse a las necesidades concretas de cada arrendamiento.
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MODELO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
En (Ciudad) a
XX de XXXX de XXXX
REUNIDOS
DE UNA PARTE como arrendador D. XXXXXXX
con DNI. Número XXXXXXXX-X, con
domicilio en XXXXXXX, calle XXXXXXXXXXXXXXX, numero XXXXX.
DE OTRA PARTE como arrendataria D.
XXXXXXXXXXXXX con DNI numero XXXXXXXX-X, con domicilio en XXXXXXXX, calle
XXXXXXXXXXXXXX, numero XXXXXXX.
Ambas partes en su propio nombre y derecho se
reconocen mutuamente capacidad legal para obligarse y llevar a cabo este
contrato, siendo responsables de la veracidad de sus manifestaciones;
EXPONEN
1.- Que Don XXXXXXXXXXXX,
en lo sucesivo arrendador, tiene las facultades legales para otorgar el
presente contrato de arrendamiento de la vivienda sita en CALLE XXXXXXXXXX Nº
XX, XXXXXXXX de XXXXXXX.
2.- Que interesando a Don XXXXXXXXX, en lo sucesivo arrendatario, el alquiler de dicha
vivienda, se lleva a cabo el presente CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, con base en las siguientes:
CLÁUSULAS
PRIMERA.- Normas de Aplicación;
El presente contrato se otorga conforme a lo
establecido en la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en
adelante LAU) modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de
flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas y demás
normas de aplicación y, en lo no previsto, así como en las materias
susceptibles de exclusión, por lo pactado en el presente contrato y
supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.
SEGUNDA.- Objeto del Contrato;
El objeto del presente contrato lo constituye la
vivienda sita en la CALLE XXXXXXXXXXXX numero XXXX de XXXXXXX, cuya posesión
se entrega en este acto a la parte arrendataria, mediante la oportuna entrega
de llaves, declarando ésta recibirla a su entera satisfacción.
El inmueble objeto del presente contrato se alquila
exclusivamente para ser destinado a satisfacer la necesidad permanente de
vivienda de la parte arrendataria, no pudiendo instalar en él comercio,
industria, ni siquiera manual, ni oficina o despacho profesional, ni destinarla
a hospedaje.
El incumplimiento por la parte arrendataria de la
obligación de destinar el inmueble arrendado exclusivamente a vivienda habitual
y permanente, facultará al arrendador para resolver el contrato.
TERCERA.- Duración del Contrato;
El presente arrendamiento entra en vigor el día XXX de XXXX de XXXX y tendrá una duración de UN AÑO, sin perjuicio de la prorroga potestativa para el
arrendatario y obligatoria para el arrendador recogida en el Art. 9 de la LAU y las
modificaciones operadas por la ley 4/2013, de
4 de junio, según la cual, al término del plazo indicado, el
arrendamiento se entenderá prorrogado por anualidades sucesivas hasta un máximo
de TRES, salvo que el arrendatario manifieste con un mes de antelación al plazo pactado o de cualquiera de sus prórrogas
legales su intención de dar por terminado el mismo.
Si
trascurridos los tres primeros años de contrato, ambas partes desearan
prorrogarlo, dicha prórroga lo será por un periodo de una anualidad, de acuerdo
con lo dispuesto en el artículo 10 de la citada Ley.
Las
prórrogas posteriores, en su caso y de acuerdo con lo establecido en el Art.
1566 del Código Civil, lo serán por periodos mensuales, según lo
previsto en el Art. 1581 del Código Civil para la tácita reconducción.
Asimismo, y de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 9.3 de la LAU, no procederá la prórroga obligatoria del presente
contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración
del mismo, el arrendador comunica al arrendatario la necesidad del uso de la
vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus
familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge
en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad
matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario con, al
menos, dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya
a necesitar, estando el arrendatario obligado a entregar la finca arrendada en
dicho plazo, aunque se hallare al corriente de pago.
CUARTA.- Desistimiento unilateral anticipado.
Sin
perjuicio de lo establecido en la clausula anterior y de conformidad con lo
dispuesto en el art.11 de la LAU, el arrendatario podrá desistir del presente
contrato una vez que hayan transcurrido al menos seis meses desde el inicio de
la vigencia del mismo, siempre que lo comunique al arrendador por escrito
fehaciente o por el medio que estime oportuno siempre que permita tener
constancia de su recepción, con una antelación mínima de 30 días.
No
obstante lo anterior, el arrendatario, en el supuesto de desistir del contrato
de la forma indicada, vendrá obligado a indemnizar al arrendador con
una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año
del contrato que restase por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año
darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el
contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que
conviviera con dicho arrendatario o de la persona que hubiera venido
conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de
afectividad a la de cónyuge, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de
dicho cónyuge. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del
arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto. Efectuado el
requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no manifiesta su
voluntad de permanecer en la vivienda en un plazo de quince días a
contar de aquél.
Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación
expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar
en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél o de la persona que hubiera
venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación
de afectividad a la de cónyuge, siempre que en el plazo de un mes de
dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge
manifestando su voluntad de ser arrendatario.
QUINTA.- Renta;
La renta inicial de este arriendo es de XXXX.-€ (XXXXXX EUROS) mensuales, pagaderos
por anticipado antes del día XXXX de cada mes, mediante ingreso en la cuenta
corriente de la entidad XXXXXXXX, cuyo código cuenta cliente número es XXXX XXXX
XX XX - XXXXXXXX – X.
Serán de parte del arrendatario cualquier gasto o
canon que por domiciliación bancaria o, en su caso, devolución, establezca la
entidad bancaria.
La renta será revisada anualmente, actualizándola
de acuerdo con las variaciones que experimente el Índice General Nacional del
Sistema de Índices de Precios de Consumo o índice que lo sustituya, en los doce
meses anteriores, tomando como índice de referencia para todas las
actualizaciones el último índice publicado con anterioridad a la fecha de
celebración del contrato y como base la renta vigente en el momento de cada
actualización.
Si por retraso en la publicación de los índices o
por cualquier otra causa no pudiera practicarse la revisión en el mes
correspondiente a la celebración del contrato, una vez publicado el índice
correspondiente, el arrendador girará un recibo por las diferencias que en más
o en menos resulten por mensualidades transcurridas entre la fecha que esta
procedía y aquella en que se llevase a cabo.
La primera revisión tendrá lugar el XXXXX de XXXXX de XXXX.
SEXTA.- Gastos y Servicios;
Además de la renta pactada, la parte arrendataria se
obliga a satisfacer los siguientes gastos y servicios:
a) Consumos y servicios, tales como agua, luz, gas, calefacción y cualquier
otro que pudiera ser individualmente asignado por contrato o medido por
contador. siendo también de su cuenta la
instalación y contratación de nuevos servicios, así como la conservación y
reparación de los aparatos o contadores correspondientes a los mismos.
La
parte arrendataria se compromete a comunicar, en el plazo máximo de 15 días
desde la firma de este contrato, a todas las empresas u organismos encargados
del suministro y cobro de dichos consumos un número de cuenta de su titularidad
a la que serán girados para el cobro los recibos correspondientes a los citados
consumos, salvo que ya se hubiera efectuado.
Si durante dicho plazo o hasta la efectividad
del cambio de cuenta para el pago de dichos consumos fuesen girados recibos a
la propiedad, ésta, una vez abonados, los reclamará a la arrendataria, quien
deberá abonarlos, de forma separada, junto con la siguiente mensualidad de
renta.
El
incumplimiento de estas obligaciones en los plazos pactados será causa de
resolución del contrato.
b)
Los
tributos, cargas y servicios que gravan la vivienda con especial mención al Impuesto de Bienes
Inmuebles.
c)
Las cuotas
de la comunidad de propietarios para el sostenimiento de la vivienda.
SEPTIMA.- Estado de la vivienda;
La parte arrendataria declara conocer y aceptar las
características y estado de conservación de la vivienda, que ha examinado
previamente y, en especial, sus condiciones de habitabilidad e idoneidad para
servir al destino pactado, manifestando recibirlas en perfecto estado de uso.
OCTAVA.- Desperfectos en la vivienda;
Son de cuenta y cargo de la parte arrendataria los
gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan como consecuencia del
uso ordinario de la vivienda.
Así mismo, la parte arrendataria se obliga a
conservar lo arrendado en perfecto estado y efectuar a su costa las reparaciones
domésticas que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda,
haciéndose responsable de los deterioros que en la misma se produzcan, a tenor
de lo establecido por el Art. 21.4 de la LAU.
NOVENA.- Obras;
La parte arrendataria no podrá practicar obras de
clase alguna en la vivienda sin permiso previo por escrito de la parte
arrendadora, y en especial aquellas obras que modifiquen la configuración de la
vivienda o de sus accesorios, ni aquellas que provoquen una disminución en la
estabilidad o seguridad de la vivienda.
Si, a pesar de lo establecido en
el apartado anterior, el arrendatario hubiera realizado obras que hayan
provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad
de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del
arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior
Sin perjuicio de la facultad de
resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de
las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga
las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que
éste pueda reclamar indemnización alguna.
En todo caso, las obras autorizadas por el
arrendador serán de cargo y cuenta de la parte arrendataria y quedarán en
beneficio de la finca, sin derecho a indemnización o reclamación en momento
alguno. El permiso municipal, si fuere necesario, será de cuenta y cargo de los
arrendatarios, así como la dirección técnica o facultativa, en su caso.
DÉCIMA.- Responsabilidad y seguros;
La propiedad no será responsable de los perjuicios
que pudieran ocasionarse en el piso o en las cosas en el depositadas, ni de los
que el piso o su actividad pudieran ocasionar a terceros, como consecuencia de
incendios, inundaciones, averías, accidentes o contingencias de todo tipo,
tengan su origen en el piso o fuera de él.
En la actualidad existe suscrito por la propiedad
un seguro del hogar en el que se da cobertura tanto al continente como
al contenido así como a la responsabilidad civil. Por ello se procederá a
notificar a la compañía aseguradora el cambio de destino de la vivienda “para alquiler”, obligándose el
arrendatario al pago de todos los gastos que tal seguro genere. Para ello, una
vez abonados los correspondientes recibos por la propiedad, se reclamarán por
ésta al arrendatario, quien deberá abonar su importe con la siguiente
mensualidad de renta.
UNDÉCIMA.- Enajenación de la vivienda;
En caso de venta de la vivienda arrendada, durante
la vigencia del presente contrato, el arrendatario manifiesta desistir de sus
derechos de adquisición preferente frente a terceros que estuvieren interesados
en su adquisición, renunciando de forma expresa a los derechos de tanteo y
retracto que en su favor reconoce el Art. 25 de la vigente Ley de
Arrendamientos Urbanos.
No obstante lo anterior, el adquirente del inmueble sólo
quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el
arrendamiento se hallase inscrito en el Registro de la Propiedad, conforme a lo
dispuesto por los artículos 7 y 10 de la LAU, con anterioridad a la transmisión
de la finca.
DUODÉCIMA.- Fianza legal;
La parte arrendataria entrega en este acto a la
parte arrendadora la cantidad de XXXXX
EUROS (XXXXX.-€) en concepto de fianza legal, a los efectos prevenidos en
el Art. 36 de la LAU, que deberá ser complementada, si fuere el caso, pasados
los tres primeros años del contrato y siempre y cuando las revisiones de renta
supongan incremento de la misma.
En ningún caso la fianza legal servirá como pago de
la renta mensual, ni siquiera de la última o últimas mensualidades, debiendo
abonarse éstas en la forma pactada y siendo la fianza objeto de liquidación al
término del arriendo.
La
fianza le será devuelta al inquilino a la terminación del arriendo, salvo que
hubiera lugar a su retención o pérdida como parte de la posible indemnización
por daños o entrega de la vivienda o sus instalaciones en mal estado.
Sin
perjuicio de lo anterior y para el supuesto de demora en la desocupación y
entrega de llaves al finalizar el plazo pactado, el arrendatario se compromete
a satisfacer en concepto de indemnización, una cantidad equivalente al doble de
la renta que hubiera venido satisfaciéndose al finalizar el contrato y
calculándose proporcionalmente al número de días de demora en la entrega de
llaves. El cálculo por día se hallará dividiendo el doble de la renta mensual
por treinta.
No
obstante, queda a salvo el derecho del arrendador a reclamar otra cantidad si
acredita que el perjuicio causado fue mayor.
DECIMOTERCERA.- Otras obligaciones;
La arrendataria, además, se obliga:
A) A satisfacer cuantos incrementos puedan sobrevenir
como consecuencia de nuevos tributos, así como por aumentos en las bases o en los
tipos impositivos de los impuestos, contribuciones, arbitrios tasas y cualquier
otro impuesto, servicio y suministro que graven la vivienda, incluidos los
gastos de Comunidad salvo derramas especiales que correspondan a la parte
arrendadora.
B) A no ceder, o subarrendar total o parcialmente, la
vivienda ni sus accesorios objeto de este contrato, ni destinarla a hospedaje.
C) A cumplir en todo momento con las normas
Estatutarias y Reglamentarias que la Comunidad de Propietarios tenga
establecidas o establezca en el futuro, en orden a la utilización de los
servicios, elementos comunes y buen régimen de convivencia.
El incumplimiento de cualquiera de estas
obligaciones, de llegar a producirse, implicará causa automática de resolución
del presente contrato.
DECIMOCUARTA.- Devolución de la vivienda;
A la expiración del contrato, la parte arrendataria
está obligada a desalojar la vivienda y sus accesorios, dejándola en el mismo
estado en que le fue entregada, libre, vacua y expedita, a disposición de la
parte arrendadora, haciendo entrega de las llaves de la vivienda.
DECIMOQUINTA.- Fallecimiento del arrendatario;
Las
partes de conformidad con lo dispuesto en el art. 16 de la L.A.U, según la
modificación operada por la ley 4/2013, de
4 de junio, expresamente pactan que en el caso de fallecimiento del
arrendatario no existirá derecho de subrogación si dicho fallecimiento tiene
lugar transcurridos los tres primeros años de duración del contrato.
DECIMOSEXTA.- Fuero;
En caso de litigio, ambas partes se someten, con
renuncia a sus respectivos fueros personales, si los hubiere, a los juzgados y
tribunales de XXXXXXX, renunciando a cualquier otro fuero que pudiera
corresponderles.
Y conformes los contratantes con las estipulaciones
contenidas en las anteriores cláusulas, firman el presente documento, en todas
sus hojas y por duplicado ejemplar, en el lugar y fecha ut supra indicados.
ARRENDATARIO ARRENDADOR
Muy útil el modelo de contrato, la verdad es que hay bastantes cambios q hay q tener en cuenta. Un saludo
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