Mitos y realidades de los Seguros de protección de alquileres.

Desde el inicio de la crisis económica, y al calor (o frío) de la misma, se han disparado el numero de entidades que ofrecen alternativas para la solución de conflictos entre el arrendador y el arrendatario, usualmente recurriendo al arbitraje como método para solucionar los problemas que puedan surgir y que, en la mayoría de las ocasiones, giran en torno al impago de las rentas.

La figura del gran arrendador, propietario de varios inmuebles e, incluso, de edificios enteros, cada vez es mas inusual, de forma que el propietario, a buen seguro, no será un profesional, por lo que buscara formas de protegerse, y refugiarse en estos "seguros" que ofrecen sin coste adicional para el asegurado tanto la solución arbitral como la posterior ejecución del laudo, se ofrece como una posibilidad tremendamente económica pero, ¿realmente son eficaces estos seguros?.

La respuesta no es sencilla y debemos analizar a cada producto de forma separada, ya que no todos son iguales ni ofrecen los mismos servicios.

Para tratar de aportar algo de luz, en primer lugar conviene conocer exactamente cual va a ser el método de solución del conflicto que utilizará la entidad con la que contratamos. Por un lado, generalmente utilizada por importantes empresas de seguros, nos encontramos la clásica vía judicial, es decir, la aseguradora se compromete a designar a un abogado y un procurador encargados de la defensa y representación del propietario para que, mediante la interposición de la demanda correspondiente, se resuelva del conflicto, de forma que el pleito, al propietario asegurado, no le suponga desembolso alguno por tener cubierta dicha contingencia, mas allá del coste de las perniciosas tasas judiciales.

Por otro lado solemos encontramos con entidades que ofrecen a la opción judicial la alternativa del arbitraje y, por tanto, habremos de incluir en el contrato de arrendamiento una cláusula de sumisión expresa al arbitraje correspondiente.

La primera diferencia que nos encontramos entre ambas opciones es el precio.  La primera, la vía judicial, suele tener como referencia de coste una mensualidad de renta al año (orientativamente) mientras que la segunda en mucho mas barata, con un coste total que no suele superar los 100 € durante toda la vida del contrato de arrendamiento. 

Sin embargo, hay otras diferencias de fondo mucho mas importantes y, a menudo, desconocidas.

Para empezar, las grandes compañías de seguros, antes de firmar con nosotros el seguro de impago, hacen un estudio del perfil del inquilino y, en función del riesgo, el seguro tendrá un coste u otro o, incluso, rehusaran a asegurarnos. Si el inquilino no es solvente,  si no tiene contrato de trabajo estable o si por cualquier otra causa la aseguradora no ve viable la contratación, nuestros esfuerzos no habrán servido de nada, por lo que, si aun insistimos en arrendar el inmueble a ese inquilino,  deberemos hacerlo bien sin seguro o bien tendremos que peregrinar por compañías de seguros esperando correr mejor suerte, aunque todas suelen utilizar criterios similares.

La segunda cuestión, y que suele ser desconocida, es aquella relacionada con los considerables problemas que pueden surgir a la hora de tratar de ejecutar el laudo que ponga fin a la controversia por la vía arbitral, problemas que incluso pueden acabar, como ahora se dirá,  con la inadmisión del procedimiento

El laudo es la denominación que se otorga a la resolución que dicta un árbitro y que pondrá fin al conflicto entre las partes. En este sentido, especialmente por el alcance del mismo con respecto a la obligatoriedad de su cumplimiento, es equivalente a la sentencia judicial, que es la que dicta un juez. El problema surge cuando la parte condenada por el laudo arbitral no cumple voluntariamente con lo ordenado por el arbitro que, por lo general será la de abandonar el inmueble y abonar las rentas debidas, pues en ese caso, para proceder al lanzamiento (que es el acto por el cual se entrega el inmueble a su propietario "lanzando" a sus ocupantes) es necesaria la autorización judicial, pues solo un  juez puede obligar a una persona a salir de su casa.

El problema surge cuando al presentar la demanda de ejecución para solicitar el cumplimiento forzoso del laudo, la respuesta judicial sea la de no autorizar el lanzamiento inadmitiendo la demanda sobre la base de que la posibilidad de someter a arbitraje cuestiones relativas a la Ley Arrendamientos Urbanos, en especial las relativas a arrendamientos de vivienda, y específicamente la resolución del contrato y desahucio por falta de pago de la renta, es una materia en la que la regulación es de carácter imperativo y, por tanto, esta excluida de ser sometida a arbitraje.

Esta decisión judicial se sustentará bajo el paraguas de protección de los derechos del arrendatario (artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), y es que no solo nos vamos a encontrar ante una regulación minuciosa de los derechos y obligaciones de las partes y del resto de circunstancias de la relación arrendaticia, sino que la propia ley de arrendamientos urbanos considera nulas las estipulaciones que modifiquen, en perjuicio del arrendatario, las normas imperativas establecidas en la ley, al margen de que la Ley de Enjuiciamiento Civil también contiene normas imperativas cuando lo que se pretende es la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio del demandado por falta de pago de la renta como, básicamente, el derecho de enervación de la acción de desahucio y la indicación de las circunstancias que pueden permitir o no dicha enervación.

Así las cosas, puede ocurrir que tras pasar por el proceso arbitral y obtener un laudo que haya puesto fin a la controversia, cuando vayamos a ejecutarlo el juzgado nos diga que no es posible por las razones indicadas (u otras),  de forma que tengamos que acudir, necesariamente,  al proceso judicial del desahucio por falta de pago de la renta sin que el proceso arbitral haya servido de nada.

La segunda cuestión que debemos de tener en cuenta es la del tiempo que vamos a tardar en obtener el resultado que buscamos; generalmente el lanzamiento y la recuperación del piso.  En la vía judicial,  dependiendo de cada juzgado y, especialmente de cada ciudad y de su carga de trabajo,  con la demanda de desahucio ya se solicita fecha para que tenga lugar el lanzamiento,  y el juzgado nos dará la fecha que tenga libre  mas cercana, por lo que desde el inicio conocemos tanto la fecha del juicio como la del lanzamiento.  Sin embargo,  en la vía arbitral la fecha de lanzamiento la conoceremos cuando pongamos la demanda de ejecución,  es decir, que habremos acudido al procedimiento de arbitraje,  se ha debido de resolver y hemos de tener el laudo arbitral que pretendemos ejecutar,  por lo que, al solicitar el lanzamiento mas tarde en el tiempo,  la fecha del mismo tendrá que ser, necesariamente, mas tarde que si la hubiésemos solicitado desde el inicio. Por contra, es justo reconocer que el proceso arbitral es mas rápido que el judicial, por lo que si la ejecución se provee sin incidentes, es posible que hayamos ganado algo de tiempo, aunque tras las ultimas reformas de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los procedimientos de desahucio se han acelerado sustancialmente, ya que si notificada la demanda al inquilino éste permanece pasivo en un plazo de 10 días hábiles (es decir, ni paga, ni se opone, ni abandona la vivienda), el Secretario Judicial dictará un Decreto poniendo fin al procedimiento suspendiendo la vista señalada y posibilitando al arrendador la ejecución de dicho pronunciamiento.

Así pues, en resumen, es difícil recomendar una opción u otra al futuro arrendador, pues ambas tienen ventajas e inconvenientes. Por un lado la opción arbitral es significativamente mas económica y, de inicio, puede ser mas rápida, si bien puede traernos problemas que pueden retrasar, y mucho, la recuperación del inmueble (y consecuentemente que la deuda por rentas impagados pueda engrosarse sustancialmente). Por otro lado, la opción de contratar un seguro "clásico" que cubra los gastos procesales en un juicio de desahucio es mas cara que la arbitral, y puede que mas lenta por la carga de trabajo a la que estén sometidos los Juzgados, pero ofrece una indudable seguridad jurídica al arrendador al garantizarse que no va a tener problemas al ejecutar la Sentencia o Decreto que ponga fin al Juicio Verbal de Desahucio.