ALQUILERES EN TIEMPOS DEL CORONAVIRUS (I.- Locales de negocio)

El COVID-19 nos ha alcanzado a todos y todas. Sin excepción. Y ahora, confinados en nuestras casas y sin poder trabajar o, en el mejor de los casos, teletrabajando, nos encontramos con un inesperado problema; ¿qué pasa con mis inquilinos? ¿qué pasa con mis arrendadores?.

A través de varias entradas que iremos colgando a lo largo de esta semana, trataremos de arrojar algo de luz a todas las preguntas que nos estáis planteando, aunque sabemos que nos dejaremos algunas sin contestar. 

Para ello, comenzamos aquí con el primero de los post; Efectos del Coronavirus en los Contratos de Arrendamiento de Local de negocio.

En primer lugar tendremos que atender a lo que nos diga el contrato, pero seamos sinceros, es prácticamente imposible que nuestro contrato de arrendamiento haya previsto algo para sucesos extraordinarios e imprevisibles como éste. Si lo ha previsto, no habrá duda y deberemos estar a lo pactado.

Ahora bien, en aquellos supuestos -la mayoría-, donde no haya nada escrito, cabe invocar la aplicación de la doctrina denominada “rebus sic stantibus”, que operará para reequilibrar los efectos de ese acontecimiento de imposible previsión y cuyos efectos los esta volcando exclusivamente sobre una de las partes, rompiendo el equilibro de prestaciones que, en derecho llamaríamos “sinalagmáticas”. Es decir, vendría a ser algo así como que dado que ese riesgo no fue contemplado por las partes al tiempo de suscribir el contrato, no fue asignada su responsabilidad a ninguna de las dos partes.

Este principio de creación jurisprudencial -no aparece contemplado en la Ley-, no sólo se basa en la buena fe que debe regir las relaciones contractuales previsto en el Código Civil, sino también al justo principio de equidad, pues de otro modo obligaría a una sola de las partes a asumir unas obligaciones desproporcionadas.

Así las cosas, el Tribunal Supremo, no sin cambios de criterio, ha venido estableciendo que la aplicación de este principio esta sujeta al cumplimiento de varios requisitos, cuales son:

• Imprevisibilidad; pero en el sentido de que un riesgo determinado esté fuera del control de una de las partes y por tanto que ni se tuvo en cuenta ni se podría haber tenido por no esperarse que ocurriese.

• Alteración del equilibrio; que vendrá determinado por la causa económica que desequilibra  las prestaciones haciéndolas, por tanto, injustificadamente mas onerosas para una parte que para otra, es decir, una desproporción exorbitante.

• Onerosidad; pero deberá se significativa, sustancial. Deberá venir determinada por alguna causa imprevisible que haya alterado las circunstancias hasta el punto de modificar la base económica que alentó la firma del contrato. El Tribunal Supremo, en su luminosa sentencia de 30 de junio de 2014 exponía a éste respecto que éste requisito se entenderá confirmado “cuando resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del contrato (viabilidad el mismo), como cuándo represente una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutabilidad del contrato).”

• Inexistencia de otros recursos; es decir, que no haya en el contrato cláusulas de revisión o estabilización de precios en función de resultados o circunstancias, aun distintas a la causa que nos ocupe, pero si aplicables por extensión de aquella o por analogía.

Pues bien, leído lo anterior, la actual jurisprudencia del Tribunal Supremos nos lleva a diversas soluciones posibles; desde que se puedan reconocer efectos modificativos de las obligaciones que corrijan el desequilibrio, hasta la resolución del contrato, opción esta última relativamente novedosa ya que el TS había sido siempre reacio a considerarle efectos extintivos al rebus sic stantibus.

Entrando ahora en el tema que nos ocupa respecto de la declarada pandemia del Coronavirus, a juicio de este despacho es evidente que puede ser de aplicación la indicada doctrina, siempre que en el caso concreto se cumplan los requisitos antes indicados. Por ejemplo, objetivamente no será igual un local donde se ejerza un negocio de farmacia o un restaurante de comida rápida -cuyo volumen de negocio sean los envíos a domicilio, aunque aquellos hayan disminuido-, que una agencia inmobiliaria, un centro de educación infantil o un gimnasio.